បុរសម្នាក់ទើបតែផ្លាស់ប្តូរការផ្សព្វផ្សាយពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់ជួលរយៈពេល ៣០ ឆ្នាំ

ខ្ញុំមិនដឹងអ្វីទាំងអស់អំពីអេរិចហ្វីសឆឺរលើកលែងតែគាត់ជាវីរបុរសដឹកទំនិញ។

ជាច្រើន​ដូចជា អ្នកផ្សេងទៀតដែលទើបតែបានព្យាយាមរស់នៅក្នុងសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ , Fischer ចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងចំពោះថ្លៃដើមលំនៅដ្ឋាន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយមិនដូចមនុស្សដទៃទៀតទេហ្វ្រីសឆឺរបានចូលរួមចំណែកក្នុងការសន្ទនានេះដោយបង្កើនជម្រៅទិន្នន័យប្រវត្តិសាស្ត្រទ្វេដងអំពីពួកគេ។

រហូតមកដល់ពេលនេះព័ត៌មានដែលត្រូវបានលើកឡើងជាទូទៅអំពីតម្លៃផ្ទះអេសអេហ្វបានត្រលប់ទៅឆ្នាំ ១៩៧៩ នៅពេលដែលទីក្រុងនេះបានចាប់ផ្តើមតាមដានការជួលមធ្យមនៃអាផាតមិនពីរបន្ទប់ដែលបានផ្សព្វផ្សាយនៅក្នុងសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូកាលកាលពីថ្ងៃអាទិត្យនៅមួយថ្ងៃអាទិត្យ។

ជាអកុសលសំរាប់ទិន្នន័យនេះឆ្នាំ ១៩៧៩ ក៏ជាឆ្នាំដែលអភិបាលក្រុងសានហ្វ្រានស៊ីស្កូលោក Dianne Feinstein បានដាក់ចេញ បង្កកការជួលដែលផ្លាស់ប្តូរទៅជាការគ្រប់គ្រងការជួល ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់ជជែកតវ៉ាអំពីគុណសម្បត្តិនៃការគ្រប់គ្រងការជួល - និងនៅទីក្រុងមួយចំនួននៃសហរដ្ឋអាមេរិកដែលប្រឈមមុខនឹងការកើនឡើងថ្លៃផ្ទះយ៉ាងឆាប់រហ័សតើអ្នកណាមិន? - អាគុយម៉ង់របស់អ្នកទាំងសងខាងនឹងមិនមានប្រយោជន៍ច្រើនទេបើគ្មានព័ត៌មានអំពីស្ថានភាព មុន ការគ្រប់គ្រងការជួលដូច្នេះអ្នកមានអ្វីដែលត្រូវប្រៀបធៀប។

ដូច្នេះ Fischer បានរកឃើញទិន្នន័យត្រួតពិនិត្យការជួលមុនពេល។ គាត់ បានប្រមូលវាដោយខ្លួនឯង ដោយចំណាយពេលវេលាជាច្រើនម៉ោងនឹងត្រូវឆ្លងកាត់ឯកសាររូបភាពចាស់និងមីក្រូហ្វីសរបស់សាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។ អ្នកអានមីក្រូហ្វីស។(រូបថត៖ ថមរូលហ្វឺម / វិគីមេឌា)

ហ្វីសឆឺរនិយាយច្រើនអំពីវិធីសាស្រ្តរបស់គាត់តាមរបៀបដ៏ល្អបំផុតរបស់គាត់ ប្រកាសអំពីគម្រោងនេះ ដែលបានចេញផ្សាយថ្ងៃសៅរ៍។ នេះជាការសង្ខេបខ្លីៗ៖ វិធីសាស្ត្ររបស់គាត់មិនល្អឥតខ្ចោះទេតែវារឹងមាំហើយខ្ញុំមិនឃើញមានវិធីល្អ ៗ ដើម្បីកែលម្អវាទេ។

ជំនួសឱ្យការទទួលបានបន្ថែមទៀតចូលទៅក្នុងនោះ, ការប្រកាសកំណត់ហេតុបណ្ដាញនេះមាន បញ្ជាក់ឡើងវិញនូវអ្វីដែលទិន្នន័យថ្មីរបស់គាត់បានបង្ហាញ : តារាងនេះ។

តម្លៃជួល។(រូបថត៖ អេរិចហ្វីសឆឺរ)

នោះមិត្តរបស់ខ្ញុំគឺ ៧០ ឆ្នាំនៃតម្លៃផ្ទះនៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។ មានការកើនឡើងខ្លះប៉ុន្តែសម្រាប់ផ្នែកភាគច្រើនមាននិន្នាការសាមញ្ញបំផុតគឺ 6,6 ភាគរយ។

នោះជាចំនួនប្រាក់ឈ្នួលដែលបានកើនឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំគិតជាមធ្យមចាប់តាំងពីឆ្នាំ ១៩៥៦ ។ វាជាការពិតបន្ទាប់ពីការគ្រប់គ្រងការជួល។ វាមិនមែនជាការពិតទាំងស្រុងទេក្នុងកំឡុងពេលពពុះបច្ចេកវិទ្យាឆ្នាំ ២០០០ ប៉ុន្តែវានៅតែជាការពិតហើយវាក្លាយជាការពិតម្តងទៀត។

៦,៦ ភាគរយគឺលឿនជាងអតិផរណា ២,៥ ភាគរយដែលវាហាក់ដូចជាមិនច្រើនទេប៉ុន្តែនៅពេលដែលអ្នកធ្វើវាអស់ ៦០ ឆ្នាំជាប់ៗគ្នាវាមានន័យថាថ្លៃផ្ទះ បួន បើប្រៀបធៀបទៅនឹងអ្វីៗផ្សេងទៀតដែលអ្នកត្រូវទិញ។

វាអាក្រក់។ ប៉ុន្តែនោះគឺជាអេហ្វអេសអេមសព្វថ្ងៃនេះបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ១៩៥៦ ។

ដូច្នេះតើអ្វីបណ្តាលឱ្យតម្លៃកើនឡើង? នោះគឺជាផ្នែកដ៏គួរឱ្យរំភើបបំផុតនៃការរកឃើញរបស់ហ្វាយឆេស។ ប្រដាប់ដោយទិន្នន័យរបស់គាត់គាត់បានឆ្លើយសំណួរនេះតិចឬច្រើន។

មេដាយសុំជួលប្រចាំខែEric Fischer

វាជិតដល់ហើយដូចដែលអ្នកធ្លាប់ឃើញ ចម្លើយទៅនឹងជីវិតសកលលោកនិងអ្វីៗទាំងអស់។

វាជាគំនូសតាងដែលព្យាករណ៍ស្ទើរតែអំពីទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូដោយប្រើតែអថេរ ៣ ប៉ុណ្ណោះ

1. ចំនួនការងារដែលមានទីតាំងនៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។
2. ចំនួនកន្លែងនៅខោនធីសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូសម្រាប់មនុស្សរស់នៅ។
3. ចំនួនទឹកប្រាក់សរុបដែលត្រូវបានបង់ឱ្យមនុស្សគ្រប់គ្នាដែលធ្វើការងារនៅខោនធីសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។

វាត្រូវបានសង្ខេបនៅក្នុងរូបមន្តនៅកំពូលនៃតារាង។ ប្រសិនបើអ្នកអោយតំលៃខ្ញុំសំរាប់ (១) (២) និង (៣) ខាងលើបន្ទាប់មកខ្ញុំអាចទស្សទាយអោយអ្នកបាននូវភាពត្រឹមត្រូវគួរអោយភ្ញាក់ផ្អើលតើអាផាតមិនដែលមានបន្ទប់គេងពីរបន្ទប់នៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូមានតម្លៃប៉ុន្មានសំរាប់ជួលក្នុងស្ថានភាពនោះ។

វាដូចខាងក្រោមប្រសិនបើយើងអាច ផ្លាស់ប្តូរ (១), (២) ឬ (៣), បន្ទាប់មកយើងប្រហែលជាអាចផ្លាស់ប្តូរតម្លៃដែលត្រូវជួលកន្លែងនៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។ នេះជារបៀបដែលហ្វីសឆឺរសង្ខេបសេណារីយ៉ូដែលរូបមន្តរបស់គាត់បង្ហាញថាថ្លៃអាផាតមិននឹងធ្លាក់ចុះ ៦៧ ភាគរយ៖

វានឹងត្រូវការការកើនឡើងចំនួន ៥៣% នៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន (២០០,០០០ យូនីធីថ្មី) ឬការធ្លាក់ចុះ ៤៤% នៃប្រាក់ខែដែលត្រូវបានកែតម្រូវដោយ CPI ឬការធ្លាក់ចុះ ៥១% នៃការងារដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃ ២ ភាគ ៣ ។

មិនអីទេដូច្នេះនេះអាចមានន័យថាមធ្យោបាយដើម្បីធ្វើឱ្យសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូមានតំលៃសមរម្យដូច (និយាយ) ផតឡែនក៏អាចដែរ កាត់បន្ថយប្រាក់ខែរបស់មនុស្សម្នាក់ៗពាក់កណ្តាល , ឬ បាញ់ពាក់កណ្តាលនៃពួកគេ , ឬ អនុញ្ញាតឱ្យចំនួនប្រជាជនក្នុងទីក្រុងកើនឡើងយ៉ាងលឿនប្រហែល ៥០ ភាគរយ ដល់ប្រមាណ ១,២ លាននាក់ខណៈដែលចំនួនផ្ទះសម្បែងកើនឡើងកាន់តែលឿន។

លាមក។

តែចាំមើល អ្នកប្រហែលជាកំពុងនិយាយ។ ក្រុងប្រាកមានប្រជាជនរស់នៅប្រមាណ ១,២ លាននាក់។ ទីក្រុង Milan មានប្រជាជនប្រមាណ ១,២ លាននាក់។ ទាំងនោះគឺជាទីក្រុងល្អ។ វាពិតជាល្អប្រសើរប្រសិនបើសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូប្រែក្លាយទៅជាក្រុងប្រាកជាពិសេសប្រសិនបើតម្លៃបានធ្លាក់ចុះ ២ ភាគ ៣ ។

នោះប្រហែលជាការពិត។ បញ្ហាគឺថាការប្រែក្លាយទៅជាក្រុងប្រាកយ៉ាងឆាប់រហ័សនឹងតម្រូវឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍រាប់ពាន់ក្ស័យធនព្រោះ (នៅចាំទេ) ការជួលនឹងធ្លាក់ចុះ ៦៧ ភាគរយដូច្នេះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទាំងអស់នឹងមិនអាចសងប្រាក់កម្ចីដែលពួកគេបានចំណាយដើម្បីសាងសង់ផ្ទះថ្មីចំនួន ២០ ម៉ឺននោះទេ។ ។

គិតអំពីវាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្ស័យធនរាប់ពាន់នាក់ប្រហែលជាមិនអាក្រក់ដល់អ្នកទេ។ ប៉ុន្តែជឿខ្ញុំវាស្តាប់ទៅអាក្រក់ចំពោះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលមិនដែលមានស្ថានភាពដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឯកជននឹងបន្ថែមផ្ទះថ្មីជាច្រើនក្នុងពេលតែមួយ - ពួកគេនឹងឈប់សាងសង់ជាយូរមកហើយមុនពេលដែលការវិលត្រឡប់ទៅកាន់ឋានសួគ៌អាចកើតឡើង។

វិធីដែលខ្ញុំមើលឃើញវាទុកឱ្យយើងនៅជាមួយពីរបី មេរៀនគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍សម្រាប់សាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ ៖

1. ការបន្ថែមគ្រឿងថ្មីគឺភាគច្រើនមានតែទៅ រក្សាលាមកពីការអាក្រក់ ។

1 ក។ នោះនៅតែជារឿងល្អ។

ពីរ។ ការគ្រប់គ្រងការជួលហាក់ដូចជាមិនមែនជាបុព្វហេតុដ៏ធំនៃបញ្ហានេះទេ ក្នុងមួយកន្លែង។ លាមកគឺអាក្រក់មុនពេល; លាមកគឺអាក្រក់បន្ទាប់ពី; លាមកមិនមានអ្វីល្អប្រសើរឬអាក្រក់សម្រាប់អ្នកស្វែងរកអាផាតមិនមេនយ៉ាងហោចណាស់ប្រសិនបើអ្នកចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំ ១៩៥៦ ។ (ផ្ទុយទៅវិញមានអ្វីចម្លែកមួយកំពុងកើតឡើងនៅក្នុងទិន្នន័យតម្លៃដំបូងរបស់ហ្វ្រេសឆឺរចាប់ពីទស្សវត្ស ៤០ ។ ប្រសិនបើអ្នកលុបចោលឆ្នាំ ១៩៥០-១៩៦០ នៅក្នុងការជួលបន្ទាប់មកអ្វីៗទាំងអស់មុនពេលការគ្រប់គ្រងការជួលក្នុងឆ្នាំ ១៩៧៩ ចាប់ផ្តើមមើលទៅដូចតំបន់ខ្ពង់រាប។ នេះគឺជាតារាងដំបូងរបស់គាត់សម្រាប់វិធានការល្អ។ )

ការជួលផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដែលត្រូវបានកែសម្រួលដោយស៊ីអាយអេសអាយ។(រូបថត៖ អេរិចហ្វីសឆឺរ)

2a ។ វិធីដែលការគ្រប់គ្រងការជួលអាចមានបញ្ហា ដោយប្រយោល គឺប្រសិនបើវាដឹកនាំដោយប្រយោលទៅ គ្រឿងថ្មីតិចជាងមុន ឧទាហរណ៍ព្រោះវាផ្តល់ឱ្យប្រជាជននូវហេតុផលដើម្បីតវ៉ាឬប្តឹងដើម្បីរារាំងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីការជំនួសអគារដែលគ្រប់គ្រងដោយការជួលតិចតួចជាមួយនឹងអគារដែលមានអត្រាទីផ្សារថ្មី។ ដែលអាចយល់បានពីផ្នែកប្រជាជនក្រីក្រប៉ុន្តែវានៅតែជាលទ្ធផលដ៏គួរឱ្យស្អប់ខ្ពើមពីព្រោះ (ដូចរូបមន្តរបស់ហ្វីសឆឺរបានបង្ហាញ) រាល់ដំបូលថ្មីដែលមានតម្លៃខ្ពស់ធ្វើឱ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះបន្តិចព្រោះអ្នកមាននៅក្រោមវាមិនរុញច្រានមនុស្សវណ្ណៈកណ្តាល ឲ្យ ចាកចេញទេ។ ពីក្រោមដំបូលដែលមានគុណភាពពាក់កណ្តាលរបស់ពួកគេហើយបន្តទៀតរហូតទាល់តែមាននរណាម្នាក់បញ្ចប់នៅក្នុងតង់។

២ ខ។ ទោះយ៉ាងណាមិនមានសញ្ញាច្បាស់លាស់នៅក្នុងទិន្នន័យនេះដែលថាការគ្រប់គ្រងការជួលបានជះឥទ្ធិពលប្រឆាំងនឹងគេហដ្ឋានថ្មីបន្ថែមទៀតនៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។ ជាថ្មីម្តងទៀត: លាមកមិនល្អពីមុន។ លាមកមិនល្អបន្ទាប់ពី។

3. ការកាត់បន្ថយការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍ infill នឹងជួយប្រសិនបើមានវិធីដើម្បីធ្វើដូចនោះដោយមិនចាំបាច់អ្វីផ្សេងទៀតឡើងច្រើនពេក។

ប្រសិនបើមានអ្វីមួយ បញ្ឈប់ទីផ្សារផ្ទះពីការកសាងផ្ទះថ្មីគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់អ្នកចំណូលថ្មី បន្ទាប់មកវាប្រហែលជាក្លាយជាអ្វីមួយដែលបានមកដល់នៅប្រហែលឆ្នាំ ១៩៦០ ឬមុននេះ។

ខ្ញុំនឹងឈប់និយាយអំពីសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូនៅពេលនេះពីព្រោះសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ ធ្វើឲ្យ ខ្ញុំខកចិត្ត។ ជាទូទៅខ្ញុំគិតថាសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូត្រូវបាន fucked ។

ដែលបឺត។ វាជាកន្លែងអស្ចារ្យ។ ទិដ្ឋភាពពីឧទ្យានមួយនៅសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ។(រូបថតរូបថត៖ Torbakhopper / Flickr)

ផ្ទុយទៅវិញខ្ញុំនឹងបញ្ចប់មេរៀនសម្រាប់ទីក្រុងដែលកំពុងបន្ថែមការងារនិង / ឬទ្រព្យសម្បត្តិលឿនជាងផ្ទះប៉ុន្តែមិនទាន់មានសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូៈផតឡិន, ស៊ីថល, អូស្ទីន, ដេនវឺរ, មីនីប៉ូលីស។ ប្រហែលជា Oakland និង Los Angeles និង San Diego និង DC នៅតែដដែល។

ដើម្បីសេចក្តីស្រឡាញ់របស់ព្រះចូរបន្ថែមផ្ទះ។ បន្តបន្ថែមគេហដ្ឋានដូច្នេះអ្វីៗមិនមានបញ្ហាច្រើនទេហើយអ្នកនឹងមិនជាប់នៅក្នុងព្យុះកំបុតត្បូងដែលបាត់បង់ដូចជាសាន់ហ្រានស៊ីស្កូ។

ហើយខណៈពេលដែលអ្នកកំពុងធ្វើវា ...

ការគ្រប់គ្រងការជួល? អ្នកជួលពិសេសនេះមានការភិតភ័យប៉ុន្តែប្រាកដណាស់ប្រហែលជាសាកល្បងវាដរាបណាអ្នកកំពុងខិតខំធ្វើដើម្បីធានាថាវានឹងមិនមានវិធីបន្តបន្ថែមផ្ទះទេ។

ការរីកដុះដាលគ្មានទីបញ្ចប់? នោះនឹងធ្វើឱ្យផ្ទះមានតម្លៃថោក (គ្រាន់តែសួរអាត្លង់តាដាឡាសនិងផូនិច) ប៉ុន្តែវាធ្វើឱ្យផែនដីរអាក់រអួលហើយវាហាក់ដូចជាធ្វើឱ្យយើងមានភាពរអាក់រអួលនិងឡានឆ័យរួមទាំងឡានមានតម្លៃថ្លៃ។ ដូច្នេះប្រហែលជាព្យាយាមធ្វើផ្ទះក្រុងប្រសិនបើអ្នកអាច។ ផ្ទះក្រុងល្អណាស់។ Cliff និង Claire Huxtable រស់នៅក្នុងផ្ទះមួយ។ ឌីវីឌីក៏ល្អដែរ។ ទីក្រុងជាច្រើនពិតជាបានធ្វើឱ្យវាខុសច្បាប់ក្នុងការកសាងទីក្រុងទាំងនេះ។ នោះគឺជាគ្រាប់។

ពន្ធដើម្បីបង្កើតលំនៅដ្ឋានឧបត្ថម្ភធនសាធារណៈឬផ្សេងទៀត? ប្រជាជនក្រីក្របំផុតនឹងមិនអាចមានលទ្ធភាពទិញលំនៅដ្ឋានតាមអត្រាទីផ្សារបានទេហើយប្រជាជនដែលមានផ្ទះតូចៗដែលមានតំលៃថោកប៉ុន្តែអាចនឹងជួបបញ្ហាតិចជាងប្រជាជននៅក្នុងតង់។ អញ្ចឹងប្រហែលជាវាជាគំនិតល្អក្នុងការប្រើពន្ធដើម្បីសាងសង់ផ្ទះតូចៗដែលមានតំលៃថោកប៉ុន្តែអាចរស់នៅបានសម្រាប់ប្រជាជនក្រីក្រខណៈពេលដែលពួកគេកំពុងស្វែងរកមធ្យោបាយផ្សេងទៀតដើម្បីជួយប្រជាជនឱ្យរួចផុតពីភាពក្រីក្រ។

ការបញ្ឈប់ដ៏ធំ? មែនហើយជាក់ស្តែងអ្នកទាំងនោះនឹងកាត់បន្ថយការជួលប៉ុន្តែខ្ញុំគិតថាមិនទទួលបានការបោះឆ្នោតជ្រើសរើសជាអភិបាលក្រុងទេ។

ប៉ុន្តែអ្វីដែលអ្នកធ្វើប្រាកដជាទិញ Eric Fischer ភេសជ្ជៈប្រសិនបើអ្នកឃើញគាត់។ គាត់រកបាន។

ម៉ៃឃើល អាន់ឌើរសិនគឺជាអ្នកនិពន្ធនៅផតឡិនអរ៉ែម @andersem នៅលើ Twitter ។