ដូច្នេះតើកំណត់ត្រាបន្ទាប់នៅឯណា? ប្រសិនបើរាល់អគារការិយាល័យនៅទីក្រុងញូវយ៉កឡើងសម្រាប់លក់តើអគារមួយណានឹងលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់បំផុត?
អ្នកសង្កេតការណ៍ បានសួរអ្នកតំណាងនៃពិភពអចលនៈទ្រព្យ - ប្រជាជនដែលទិញអគារនិងអ្នកដែលធ្វើពាណិជ្ជកម្ម - ដែលប៉មដែលពួកគេគិតថានឹងបិទជាមួយនឹងតម្លៃដ៏ធំបំផុត។
បញ្ជីខាងក្រោមគឺជាការចងក្រងការស្ទង់មតិនេះ (ពិតជាមិនមានចំណេះដឹងច្រើន) ។
ភាគច្រើននៃអគារទាំងនេះប្រសិនបើត្រូវបានលក់នៅថ្ងៃនេះនឹងបំផ្លាញកំណត់ត្រាដែលមានទឹកប្រាក់ចំនួន ១,៨ ពាន់លានដុល្លារដែលមាន ៦៦៦ ទី ៥ បានកំណត់នៅពេលដែលវាបានបិទនៅក្នុងខែមករា។ (អគារនេះត្រូវបានទិញដោយក្រុមហ៊ុន Kushner ដែល Jared Kushner ជាអ្នកបោះពុម្ពផ្សាយ អ្នកសង្កេតការណ៍ ភាគច្រើននៃអគារទាំងនេះគឺស្ថិតនៅជិតស្ថានីយហ្គ្រីនសិនធ័រ។ ផ្លូវផ្សេងទៀតស្ថិតនៅលើឬបិទវិថី Fifth Avenue ហើយមួយទៀតស្ថិតនៅចំកណ្តាលទីប្រជុំជន។ យោងទៅតាមអ្នកដែលត្រូវបានសម្ភាសមជ្ឈមណ្ឌល Rockefeller នឹងលក់បានច្រើនជាង ៨ ពាន់លានដុល្លារនិង G.M. ការកសាងដោយខ្លួនវាផ្ទាល់នឹងជួយសំអាត ៤ ពាន់លានដុល្លារ។
ម្ចាស់និងឈ្មួញកណ្តាលទាំងអស់បានឯកភាពលើក្រដាសប្រាក់សាមញ្ញមួយដើម្បីគណនាថាតើអគារណាដែលនឹងមានតម្លៃខ្ពស់ជាងគេ: ចំនួនការិយាល័យសរុបបូកនឹងចំនួនជួលអគារដែលអាចបញ្ជាបាន។
ដូច្នេះដោយគ្មានការបញ្ជាទិញ៖
អាគារក្រុមហ៊ុន GM
អគារ General Motors នៅអគារ ៧៦៧ ហ្វ្រីថោនថោនគឺជាអគារដ៏មានតម្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក។ វាស្ថិតនៅតាមផ្លូវពីសណ្ឋាគារផ្លាហ្សាវាស្ថិតនៅជើងភ្នំផាកផាកហើយវាមានកន្លែងលក់រាយនៅលើវិថី Fifth Avenue ទាំងហាងអេបផល។
វាមានទំហំធំគួរឱ្យអស់សំណើចណាស់ដែលមានទំហំ ១,៩ លានហ្វីតការ៉េនិងគិតថ្លៃជួល។ មនុស្សគ្រប់រូបដែលត្រូវបានសម្ភាសសម្រាប់រឿងនេះត្រូវបានស្នើសុំឱ្យផ្តល់បញ្ជីសង្ខេបនៃអាគារដែលគាត់ចូលចិត្តនៅក្នុងទីក្រុង។ នេះ G.M. អាគារបានធ្វើរាល់បញ្ជី។ ប្រសិនបើវាធ្លាប់បានលក់នៅលើទីផ្សារវានឹងបង្កើតកំណត់ត្រាគ្រប់ពេលសម្រាប់អាគារតែមួយ។
G.M. លោក Scott Latham មកពីក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាល Cushman & Wakefield បាននិយាយថាវាមានតំលៃ ៤ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។ វាជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមឪពុកនិងកូនប្រុសរបស់ Harry និង Billy Macklowe ដែលបានទិញវាក្នុងតម្លៃ ១,៤ ពាន់លានដុល្លារក្នុងឆ្នាំ ២០០៣។ វាមានតម្លៃជិតបីដងហើយ។
200 វិថីសួន
សូមប្រាកដថា, អគារម៉េលលីឡានៅផ្លូវ ២០០ ឧទ្យានវិថីមនុស្សតឿហ្គ្រីនមេន។ ហើយប្រាកដណាស់អ្នកញូវយ៉ករក្សាសិទ្ធិជាក់លាក់សម្រាប់អាគារ។ ប៉ុន្តែចំពោះអ្នកនៅក្នុងវិស័យអចលនៈទ្រព្យគឺរង្វាន់របស់វា។
Woody Heller ជាឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាលស្ទូលីបាននិយាយថាខ្ញុំមិនគិតថាមានអាគារណាដែលអ្នកមើលឃើញងាយជាងទីក្រុង ២០០ នោះទេ។
លោក Silverstein បានបន្ថែមទៀតថាវាពិបាកក្នុងការស្វែងរកទីតាំងល្អជាងនេះ។
អគារនេះដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអាគារផានអាមក៏មានអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងដែលអាចធ្វើឱ្យឈ្មួញកណ្តាលជួលដែរ៖ វាធំណាស់មានទេសភាពអស្ចារ្យវាភ្ជាប់ទៅនឹងហ្គ្រេនមេនហើយវាជួលថ្លៃណាស់។ វាត្រូវបានលក់ក្នុងឆ្នាំ ២០០៥ ក្នុងតម្លៃ ១,៧២ ពាន់លានដុល្លារប៉ុន្តែប្រសិនបើម្ចាស់ដីបច្ចុប្បន្នលោក Tishman Speyer សម្រេចចិត្តលក់នៅថ្ងៃនេះវាអាចនឹងកើនឡើងទ្វេដង។
មជ្ឈមណ្ឌល Rockefeller
ប្រសិនបើក្រុមហ៊ុន Tishman Speyer ធ្លាប់លក់មជ្ឈមណ្ឌល Rockefeller និងការប្រមូលអគារចំនួន ១២ ដែលមានទំហំជាង ៦ លានហ្វីតការ៉េនោះវានឹងបំផ្លាញទីក្រុង Stuyvesant Town និងការលក់បំបែកឯតទគ្គកម្ម ៥.៤ ពាន់លានដុល្លាររបស់ Peter Cooper Village ។ ឈ្មួញកណ្តាលម្នាក់បានប៉ាន់ប្រមាណថាវានឹងចំណាយប្រហែល ១៤០០ ដុល្លារក្នុងមួយហ្វីតការ៉េដែលធ្វើឱ្យអគារទាំងមូលមានចំនួនច្រើនជាង ៨ ពាន់លានដុល្លារ។
អគារនេះគឺជាសិល្បៈ។
វាជារឿងស្មុគស្មាញមួយដែល Jerry Speyer បានទិញក្នុងឆ្នាំ ១៩៩៦ ក្នុងតម្លៃ ១,៨៥ ពាន់លានដុល្លារ។ លោក Speyer ក៏ជាម្ចាស់ក្រុមហ៊ុន 200 Park Avenue អគារ Chrysler, 229 West 43rd Street និង Stuyvesant Town-Peter Cooper Village បានប្រមូលផ្តុំនូវពានរង្វាន់ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិច្រើនជាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដទៃទៀត។ លោកឡាទីម៉ាបានមានប្រសាសន៍ថា“ ពួកគេគឺជាម្ចាស់ដីដ៏អស្ចារ្យបំផុតនៅក្នុងទីក្រុង។
៩ ខាងលិចផ្លូវ ៥៧
កញ្ចក់កញ្ចក់រអិលដែលបង្កើតជាផ្លូវ ៩ ខាងលិច ៥៧ ជាផ្លូវហត្ថលេខាទៅប៉មហត្ថលេខានៅម៉ាន់ហាតាន។ អាគារនេះគិតថ្លៃជួលថ្គាមហើយទម្លាក់មកវិញហើយទស្សនៈរបស់វាមិនត្រូវគ្នាទេ។ វាដូចជាអ្នកកំពុងអង្គុយនៅឧទ្យាន។ លោក Douglas Durst ម្ចាស់ដីនិងជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានមានប្រសាសន៍ថាវាជាទីធ្លាក្រោយផ្ទះរបស់អ្នក។ វាជាទីតាំងមិនគួរឱ្យជឿ។
“ ខ្ញុំគិតថាទស្សនៈរបស់វាពិតជាអស្ចារ្យណាស់” ។ លំហូរនៃអគារនៅពេលវាឡើងខ្ពស់គឺពិតជាស្រស់ស្អាតណាស់។
អគារដែលគ្រប់គ្រងដោយ Sheldon Solow ត្រូវបានរចនាឡើងដោយ Skidmore, Owings & Merrill និងរួមបញ្ចូលសិល្បៈសាធារណៈនៅខាងក្រៅនិងការជួលខ្ពស់បំផុតមួយចំនួននៅក្នុងទីក្រុង។ នៅពេលជណ្តើរយន្តដឹកអ្នកឡើងនៅក្នុងអាគារវានឹងបើកបង្អួចពីជាន់ទៅពិដានជាមួយនឹងទេសភាពដ៏ធំនៃឧទ្យានកណ្តាល។ ការស្នើសុំជួលនៅជាន់ខាងលើមានតម្លៃជិត ២០០ ដុល្លារក្នុងមួយហ្វីតការ៉េ។
ផ្លូវ ២៤៥
ប៉មនៅផ្លូវ ២៤៥ ផាកអ៊ែនមេនស្ថិតនៅជាប់ Grand Grand ។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀតវាមានទំហំ ១,៦ លានហ្វីតការ៉េនិងចាប់យកប្លុកទាំងមូលចន្លោះផ្លូវលេខ ៤៦ និង ៤៧ ។ នោះមានន័យថាមានកន្លែងទំនេរច្រើននៅក្នុងតំបន់មួយដែលអគារលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ណាស់។
លោក Jon Caplan ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលផ្នែកលក់នៅ Cushman & Wakefield បាននិយាយថាវាស្ថិតនៅត្រង់ខាងជើងនៃ Grand Central ហើយវាមានតម្លៃពិសេស។
អ្នកជួលលំដាប់ខ្ពស់រួមមានទីស្នាក់ការកណ្តាលសម្រាប់ប៊ែលធីប៊ែលលីងដែលមានទំហំច្រើនជាង ១៣ ម៉ឺនហ្វីតការ៉េ។ លោកម៉ូនីនបានមានប្រសាសន៍ថាវាជាអគារដ៏អស្ចារ្យនិងអស្ចារ្យមួយ។ ខ្ញុំចូលចិត្តអាគារនោះណាស់ - វាល្អបំផុតមួយនៅក្នុងទីក្រុង។
ផ្លូវ ២៧៧
នៅទសវត្សឆ្នាំ ១៩៦០ នៅពេលដែលប៉មខ្ពស់ ៗ បានឡើងពាសពេញ Grand Central ពួកគេបានបង្កើតផែនការមេមួយដែលពិតជាដំណើរការមែន។ នៅក្នុងស្ថានីយ៍រថភ្លើងប្រវត្តិសាស្ត្រពីរបីប្លុកប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លារអាចត្រូវបានជួញដូរនៅក្នុងអចលនទ្រព្យតែម្នាក់ឯង។ វាគឺជាអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដ៏មានឥទ្ធិពលបំផុតនៅក្នុងទីក្រុង។
នៅជាប់សួន ២៤៥ ផាកអាវេដិនដែលមាន ៥១ ជាន់ទំហំ ១,៧ លានហ្វីតការ៉េ ២៧៧ ផាកអ៊ែនមេនផាកអាចនឹងរឹបអូសបាន ២ ពាន់លានដុល្លារយ៉ាងងាយស្រួលប្រសិនបើវាបានជួញដូរនៅថ្ងៃនេះ។ អគារនេះជាផ្ទះរបស់ J.P. Morgan ។ ឈ្មួញកណ្តាលនៅក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសា CB Richard Ellis បាននិយាយថាវាជាទីតាំងអស្ចារ្យ។ សរុបមកតើអ្នកអាចវាយទីតាំងនោះបានយ៉ាងដូចម្តេច?
មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មពិភពលោក ៧
ការបញ្ចប់ការបញ្ចប់នៅតែត្រូវបានអនុវត្តចំពោះមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មពិភពលោក ៧ ប៉ុន្តែនៅពេលវាបានបញ្ចប់វានឹងក្លាយជាអគារដ៏មានតម្លៃបំផុតនៅកណ្តាលក្រុង។
អ្វីដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែពិសេសនោះគឺអគារនេះត្រូវបានរចនាយ៉ាងល្អប្រសើរ។
ប៉ុន្តែអ្វីដែលធ្វើឱ្យវាមានតម្លៃគឺទំហំនិងភាពសំបូរបែប៖ វាមានទំហំ ១,៨ លានហ្វីតការ៉េហើយវាជាម៉ាកថ្មី។ វារួមបញ្ចូលសិល្បៈសាធារណៈ - មានរូបចម្លាក់ Jeff Koons នៅខាងក្រៅហើយវាគួរឱ្យទាក់ទាញចំពោះអ្នកជួលហោប៉ៅជ្រៅ។ សេវាកម្មរបស់អ្នកវិនិយោគ Moody's បានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួលដែលមានទំហំជាង ៥០០,០០០ ហ្វីតការ៉េនៅក្នុងអគារ។
លោក Latham មកពីក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield បានមានប្រសាសន៍ថាវានឹងរុញស្រោមសំបុត្រសម្រាប់ទីប្រជុំជន។ វាជាអគារល្អបំផុតនៅក្នុងទីក្រុងនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។
ឧទ្យានមួយឈ្មោះ Bryant
អគារ The Bank of America Tower នៅផ្លូវលេខ ៤២ ចន្លោះពីទី ៥ និងទី ៦ នៅតែជារចនាសម្ព័ន្ធគ្រោងឆ្អឹងនៅឡើយ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលវាបើកនៅឆ្នាំក្រោយប៉មកញ្ចក់ដែលមានកំពស់ ៥៤ ជាន់នឹងក្លាយជាអគារខ្ពស់មួយក្នុងចំណោមអាគារខ្ពស់ ៗ របស់ទីក្រុង។
លោក Durst បានមានប្រសាសន៍ថា“ វាស្ថិតនៅទីតាំងល្អបំផុតនៅក្នុងទីក្រុង។ វាជាអាគារធំវាជាអាគារថ្មីហើយវានឹងមានបច្ចេកវិទ្យាទំនើបបំផុតនៅក្នុងនោះ។
វាក៏នឹងអាចរកប្រាក់ចំណេញលើអ្វីមួយដែលនឹងត្រូវការពេលជាច្រើនឆ្នាំសម្រាប់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតដើម្បីធ្វើ: នាំអ្នកជួលទាំងអស់របស់ខ្លួនក្នុងអត្រាទីផ្សារ។ នោះមានន័យថាលោក Durst នឹងប្រមូលមូលប្បទានប័ត្រថ្លៃជួល ១០០ ដុល្លារក្នុងមួយជើងយ៉ាងច្រើន។ អគារនេះមានទំហំជាង ២ លានហ្វីតការ៉េហើយតម្លៃរបស់វាងាយនឹងមានច្រើនជាង ៣ ពាន់លានដុល្លារនៅពេលបើកដំណើរការ។
4 ដងការេ
នៅពេលអគារខុនដូណលត្រូវបានបញ្ចប់នៅឆ្នាំ ១៩៩៩ អគារនេះបានប្រែក្លាយជាផ្លូវការនូវ Times Square ទៅជាកន្លែងលេងដ៏ធំទូលាយសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ គ្មានអ្នកណាជឿថាយើងនឹងរកអ្នកជួលបានទេ។ បន្ទាប់មកក្រុមហ៊ុនច្បាប់ Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom បានចុះហត្ថលេខាលើ។ ការបោះពុម្ភរបស់ខឺណេសក៏ធ្វើដូច្នោះដែរ។ ហ្វ្រេងហ្គេរីបានរចនាម៉ូដកាហ្វេនៅជាន់ទី ៤ នៃអាគារ។
នៅពេលដែល Skadden សំរេចចិត្តទៅទីនោះគាត់បានផ្លាស់ប្តូរការយល់ឃើញរបស់ Times Square ។ ភ្លាមៗនោះអ្វីដែលធ្លាប់ជាការប៉ះទង្គិចជាសាធារណៈបំផុតរបស់ទីក្រុងញូវយ៉កបានក្លាយជាតំណភ្ជាប់ដ៏សំខាន់មួយនៅក្នុងទីផ្សារកណ្តាលទីក្រុងដែលថ្លៃជាងមុន។
អគារ Seagram
វាជាពានរង្វាន់ដែលមានតម្លៃថ្លៃជាងគេបំផុតនៅញូវយ៉កៈភីលីស្ទីនចនសុន – និងម៉ាយវ៉ាន់ដាររ៉ូរចនាបទ Park Avenue បែបបុរាណគឺអាគារ Seagram ។ លោក Durst បានមានប្រសាសន៍ថាវាជាអគារដ៏ស្រស់ស្អាតមួយ ទាំងនោះ ជួល ថាប្រជាជនមានឆន្ទៈដើម្បីបង់ទៅទីនោះ!
អគារដែលគ្រប់គ្រងដោយ RFR ទាក់ទាញម្ចាស់ដីតាមវិធីពីរយ៉ាង៖ វាពិតជានិមិត្តសញ្ញានៃផលប័ត្រណាមួយហើយវាជាអ្នករកលុយបានយ៉ាងច្រើនដោយអ្នកជួលចង់បានការធ្លាក់ចុះជាង ១០០ ដុល្លារក្នុងមួយហ្វីតការ៉េ។
លោកម៉ូនីនបានមានប្រសាសន៍ថាវាជាអគារល្អបំផុតនៅក្នុងទីក្រុង។
វាមានទំហំតូចជាង ៨០០,០០០ ហ្វីតការ៉េដូច្នេះ Seagram គឺជាអគារតែមួយគត់ដែលមានឈ្មោះក្នុងបញ្ជីដែលមិនច្បាស់ ២ ពាន់លានដុល្លារ។ ទោះយ៉ាងណាវាជាអាគារមួយដែលប្រហែលជានឹងត្រូវចំណាយ ២០០០ ដុល្លារក្នុងមួយហ្វីតការ៉េ។
លោក Caplan មកពីក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield បានមានប្រសាសន៍ថា“ ខ្ញុំគិតថាវាជាក្រុមមួយដែលជាអាគារមួយក្តាប់តូចដែលនឹងបង្កើតកំណត់ត្រាតម្លៃថ្មីក្នុងមួយហ្វីតការ៉េ។
តើអាគារ Empire State នៅឯណា?
ការជួលសំខាន់ជាងរឿងព្រេងនិទានសម្រាប់អ្នកដែលទិញនិងធ្វើពាណិជ្ជកម្មអន្លង់បេតុងនៅញូវយ៉ក
ហេ! ចុះយ៉ាងណាចំពោះរូបតំណាងផ្សេងៗទៀតដែលកំពុងចោះមេឃ? ហេតុអ្វីបានជាមិនមានអាគារ Empire State Building ឬ Chrysler Building ឬសូម្បីតែអាគារ Woolworth - ធ្វើបញ្ជីឈ្មោះដែលមានតម្លៃថ្លៃជាងគេបំផុតនៅញូវយ៉ក?
មែនហើយអ្នកអចលនទ្រព្យមិនមែនជាសោភ័ណភាពទេ។
អ្វីដែលញូវយ៉កចាត់ទុកជាគ្រោះមហន្តរាយផ្នែកវិស្វកម្ម - ឧទាហរណ៍អគារមេឌាលីងហ្គោលមេនហ្គ្រេនហ្គ្រេនដិនណលអាចជាសម្រាប់អ្នកអចលនៈទ្រព្យស្ដង់ដារមាសសម្រាប់ប៉មការិយាល័យ។ ហេតុអ្វី? អគារមួយដូចជាម៉េដលីលត្រូវបានរចនាឡើងយ៉ាងពិសេសជាមួយនឹងការឆែកឆេរការជួលខណៈពេលដែលកម្រាលឥដ្ឋដ៏តូចរបស់ Woolworth អាគារមិនមានទេ។ ហើយការជួលកាន់តែខ្ពស់មានន័យថាថ្លៃលក់កាន់តែខ្ពស់។
អាណាចក្ររដ្ឋមានបញ្ហាផ្ទាល់ខ្លួនដូចជាការប្រយុទ្ធគ្នាអស់រយៈពេលជាច្រើនទសវត្សដើម្បីទាក់ទាញអ្នកជួល។ វាជារឿងកំប្លែងក្នុងចំណោមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ (អាគាររដ្ឋទទេ! ហា!)
អគារនេះគ្រប់គ្រងដោយភាពជាដៃគូរវាងលោក Peter Malkin និង Leona Helmsley កំពុងធ្វើការកែលម្អយ៉ាងទូលំទូលាយ។ ហើយវានៅតែជាអាគារខ្ពស់សំរាប់ពាណិជ្ជសញ្ញា។ ដោយពិចារណាលើទំហំរបស់វាដែលមានទំហំ ២,៧៧ លានហ្វីតការ៉េវាអាចបង្ក្រាបរបាំងការលក់បាន ២ ពាន់លានដុល្លារក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។ ទោះយ៉ាងណាអ្វីៗជាច្រើនពឹងផ្អែកទៅលើអ្វីដែលមើលទៅដូចជាការជួសជុលក្រោយជួសជុល។
ផ្នែកតែមួយគត់នៃអាគារ Chrysler ដែលនឹងត្រូវដាក់លក់សម្រាប់លក់គឺទីតាំងជួល។ Tishman Speyer គឺជាអ្នកជួលបច្ចុប្បន្នដែលមានន័យថាគ្រប់គ្រងអគារនិងប្រមូលមូលប្បទានប័ត្រថ្លៃឈ្នួល។ ដោយសារទីតាំងជួលមិនមានន័យថាជាកម្មសិទ្ធិពេញលេញទេជាទូទៅវាមិននាំមកនូវជំនួញរាប់ពាន់លាននិងរាប់ពាន់លានដុល្លារទេ។
សហករណ៍សហពន្ធ័ដីដែលអាគាររីរីស៊ើរត្រូវបានសាងសង់។ ប្រសិនបើសាលារង់ចាំការជួលរបស់ Tishman Speyer អស់ហើយបន្ទាប់មកសម្រេចចិត្តលក់អាគារនោះវាគឺជាការលក់ដាច់បំផុត។
